El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de recuperación con aumentos en los precios de los departamentos usados en el 98% de los barrios. Al medirse de forma interanual, el metro cuadrado mostró subas generalizadas en casi todos los barrios, pero cinco se destacaron por encima del promedio: Villa Riachuelo, Núñez, Villa Ortúzar, Villa Pueyrredón y Coghlan.
De acuerdo con Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en CABA se ubicó en u$s2.450, con un alza interanual del 6,5%. En el mismo período, el segmento de departamentos en pozo subió 11,6% y los a estrenar también mostraron incrementos por encima de la media. Sin embargo, el protagonismo se lo llevaron algunos barrios específicos donde la demanda desplazada encontró precios aún accesibles en el sector del usado.
El manto de alerta solo lo enciende la pausa hipotecaria que se desconoce por ahora si es total o provisoria. El alza de tasas y restricciones mayores de los bancos (argumentan falta de fondeo) podrían hacer peligrar operaciones en el corto plazo. Si se cae definitivamente el crédito hipotecario que se reintrodujo por 24 entidades desde mayo de 2024, sería un duro golpe, comentan desde el segmento.
La sorpresa viene del sur
En cuanto a los valores del sector del usado, según Zonaprop, Villa Riachuelo fue el caso más llamativo, con una ascenso interanual del 15% que llevó el m2 a u$s1.639. Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, explicó: «El aumento se da por la recuperación general del mercado, la búsqueda de zonas accesibles y la poca oferta disponible. Muchas familias jóvenes que no logran comprar en Caballito o Villa Urquiza buscan alternativas en el sur, y Riachuelo se volvió una opción intermedia entre barrios más económicos como Lugano o Soldati y otros más consolidados».
El barrio tiene buena conectividad, poca oferta y departamentos en mejores condiciones que otros de la Comuna 8 (que también integra Villa Lugano). Esa combinación explica el salto de precios.
Rinaldo agregó que la calle Martiniano Chilavert se transformó en un polo comercial que eleva el atractivo del barrio. «No es solo un lugar más barato para vivir, sino también con servicios, gastronomía y comercios que lo hacen distinto. Eso genera un plus de valor inmobiliario», señaló.
Según el corredor, los monoambientes hoy se ubican entre u$s40.000 y u$s55.000, los dos ambientes entre u$s60.000 y u$s85.000, y los tres ambientes rondan entre u$s90.000 y u$s140.000.
Barrios que más subieron de precio
En el norte de la Ciudad, Núñez registró un alza de 13,7% en el último año y el metro cuadrado se ubica en u$s3.312. El barrio se consolida como una alternativa a Palermo y Belgrano, con nuevos proyectos y buena conectividad. La combinación de oferta moderna y demanda sostenida lo posicionó entre los de mayor apreciación en 2025.
Villa Ortúzar fue otro de los trazados destacados, con un aumento del 13% que llevó el m2 a u$s2.588. Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria, apuntó que los tres ambientes usados rondan entre u$s140.000 y u$s150.000, mientras que las unidades a estrenar trepan a u$s180.000 o u$s200.000.
«Ortúzar todavía tiene precios más bajos que Colegiales o Belgrano, pero con gran potencial de crecimiento. Es un barrio chico, con buena conectividad y proyectos nuevos que transforman el entorno», afirmó Cyderboim.
Por su parte, Villa Pueyrredón también se ubicó entre los barrios de mayor suba, con un incremento del 12,1% interanual y un valor promedio de u$s2.263 por metro cuadrado.
Lucas Bonillo, de Centro Inmobiliario Bonillo, destacó: «La gente busca tranquilidad, plazas y estilo de barrio, algo que Pueyrredón ofrece y que hoy se aprecia mucho. Durante los últimos 20 años el barrio creció fuerte y todavía sigue siendo más económico que Villa Urquiza, pero con prestaciones similares. Eso lo vuelve muy atractivo».
Bonillo detalló que las zonas más buscadas son el radio entre las calles Griveo y Nueva York y entre Gavilán y Cuenca, por su cercanía con comercios y buena conectividad. En cuanto a valores, un monoambiente a estrenar ronda entre u$s70.000 y u$s85.000, un dos ambientes va de u$s100.000 a u$s130.000 y un tres ambientes puede alcanzar entre u$s165.000 y u$s200.000.
También subrayó el atractivo para los inversores: «Los alquileres ofrecen una rentabilidad de entre 5% y 7% anual, y en pozo puede llegar al 10% o 15% por la revalorización del metro cuadrado».
Coghlan completó el listado de los cinco barrios con mejor desempeño, con un alza del 11,7% y un valor promedio de u$s2.733 por m2. La cercanía a Núñez y Belgrano, junto a la presencia de proyectos nuevos y la tranquilidad de sus calles, impulsaron la demanda en los últimos meses.
En datos
- Villa Riachuelo: +15%. Valor promedio u$s1.639.
- Núñez: +13,7%. Valor promedio u$s3.312.
- Villa Ortúzar: +13%. Valor promedio u$s2.588.
- Villa Pueyrredón: +12,1%. Valor promedio u$s2.263.
- Coghlan: +11,7%. Valor promedio u$s2.733.
Cyderboim lo sintetizó: «Ortúzar subió más de un 11% y todavía tiene margen de crecimiento. La gente quiere vivir allí y la oferta es limitada. Esa combinación asegura que siga siendo uno de los barrios más dinámicos de la Ciudad».
Lo más buscado en el que más subió
Finalmente, las zonas más buscadas en Villa Riachuelo se concentran en torno a la arteria comercial Chilavert y en las calles perpendiculares entre Cañada de Gómez y Montiel, donde la oferta es limitada y la demanda se mantiene firme. La Avenida Cruz, paralela a Chilavert, aparece como un eje estratégico: conecta de manera ágil con el centro a través del Metrobús y accesos directos, y abre la posibilidad de nuevos desarrollos en altura que contrastan con el perfil más bajo del barrio.
«Quien invierte hoy en Villa Riachuelo no solo compra presente, sino también futuro. También la proximidad con la Avenida General Paz y la llegada pronta a provincia lo hace atractivo», concluyó Rinaldo.